长江商报记者魏度
王振华丑闻后一个完整财年，新城控股（.SH）经营或为虚假繁荣。
年报显示，年度，新城控股实现营业收入.75亿元，同比增长近七成，归属于上市公司股东的净利润（简称净利润）为.56亿元，同比增长20.56%。
长江商报记者发现，超百亿净利润，投资净收益和公允价值变动净收益合计超过净利润的三分之一。
近几年，公允价值变动净收益是助力新城控股净利润稳增长重要因素，而公允价值变动净收益是公司对其投资运营的吾悦广场评估核算而来。
剔除预收账款后的资产负债率74.12%、净负债率43.65%,看上去是优于不少同行的亮点。不过，新城控股的低负债率备受质疑。
财报披露，截至年底，新城控股担保余额高达亿元，担保比率达.92%，远高于公司剔除债券余额后的有息负债率62.54%。此外，公司少数股东权益比为38.41%，远高于其收益比7.35%，存在较大规模的“明股实债”迹象。
有消息称，新城控股隐匿表外的债务可能超过亿元，实际净负债率可能超过%。
房企融资强监管之下，有着“小万达”之称的新城控股，正在寻求资产由“重”转“轻”。王振华之子、公司董事长王晓松表示，不再冲规模，未来资金安排会更有确定性，使公司的资金利用和融资计划更加明确和有效率。
视觉中国图
公允价值变动收益推动的净利
新城控股经营业绩稳增长背后有玄机。
3月26日晚，新城控股年度报告亮相。这一年，公司合同销售金额.63亿元，销售面积.85万平方米，分别位居行业第12位、10位。
反映在报表上，公司实现营业收入.75亿元，同比增长69.46%，净利润.56亿元，同比增长20.56%，扣除非经常性损益的净利润（简称扣非净利润）.56亿元，同比增长30.80%。
疫情之下，营业收入、净利润均表现为快速增长，已属不易。
作为首家“B转A”的民营房企，年，新城控股正式进入A股市场。当年，公司净利润为18.35亿元，年，净利润增长至30.19亿元。年，净利润几乎翻倍至60.29亿元，年、年，分别为.91亿元、.54亿元，均为快速增长。
不过，快速增长的净利润中，投资收益和公允价值变动收益功不可没。年，公司投资净收益、公允价值变动净收益分别为1.60亿元、5.94亿元，合计占税前净利润的23.89%。年，投资净收益、公允价值变动净收益分别为5.39亿元、9.11亿元，合计占税前净利润的23.16%。年、年，投资净收益分别为22.67亿元、26.90亿元，公允价值变动净收益为27.85亿元、26.47亿元，二者合计为50.52亿元、53.37亿元，分别占税前净利润的41.38%、40.04%。年，二者分别为30.81亿元、25.24亿元，合计为56.05亿元，占税前净利润的34.04%。年，公允价值变动净收益突然大幅增长。
根据利润表，新城控股的投资净收益主要是权益法核算的长期股权投资收益，而公允价值变动净收益，主要是以公允价值计量的投资性房地产。
新城控股的投资性房地产，主要是自持的商业体——吾悦广场。经过十年全国化布局，截至年底，公司于28个省份、98个地级市布局吾悦广场座，已开业及管理输出的达座，一半以上分布在三四线城市。期末，公司投资性房地产账面价值.92亿元，同比增长29.42%，占总资产的16.42%。
每个年度对吾悦广场进行公允价值计量，“买地炒房”特征明显。而对商业房产进行评估，存在操作空间，不同的评估方法，同一标的估值，估值结果会有较大差异。
值得一提的是，年，交易所曾向新城控股下发问询函，涉及是否存在利润调整、利润增长可持续性、关联方、合作方资金往来等问题。
对投资性房地产进行公允价值计量，其变动价值计入当期损益，会影响当期净利润，但并不带来现金流。
此外，新城控股的利息资本化偏高。年，这一指标值为.67亿元，年，则只有16.73亿元。利息资本化，似乎也成了新城控股调节利润的工具。
实际净负债率或超%
新城控股披露的年底净负债率为43.65%，似乎已经达标。事实，可能并非如此。公司存在隐匿表外债务迹象。
年报披露，年底，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%，净负债率43.65%，现金短债比2.61倍。
4月1日，一上市房企人士告诉长江商报记者，多数房企存在较大规模的长期股权投资，主要是联营、合营企业的股权投资。近年来，部分房企激进扩张，为了分散拿地风险，往往采取合作开发模式，反映在报表上就是长期股权投资。
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