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中国商报/中国商网（记者张涛）中国商业地产经过多年的高速发展，逐渐进入存量市场。与此同步的是，面对市场的变化和消费升级，国内很多存量商业项目不再具有吸引力，亟待升级转型，但由于体量小，改造困难，改造升级成为大多数存量商业项目面临的普遍难题。中国百货商业协会最近公布的报告显示，存量商业项目的改造已经成为很多百货企业转型过程中的主要瓶颈。面对行业难题，上海世茂广场却找到了存量商业改造的钥匙，在项目改造后的第一年就实现了成倍的业绩增长。
“存量物业的改造比新建物业困难很多，不止一倍。存量物业改造好以后，同时带来的收益也是巨大的。”在近日召开的中国商业地产行业发展论坛（第十六届）年会上，世茂商业及主题娱乐创新事业部总监肖涛分享了世茂广场改造的经验，他表示，存量物业改造过程中所面临的难题不仅是清租，也不仅是简单的物业商场的翻新和重新的招租，做存量物业改造最大的难点是如何做定位，让品牌商重拾品牌对这个项目的信心。
上海世茂广场地处商业的核心地段---南京东路，但开业十多年来，世茂广场的经营状况一直差强人意。在过去的十多年里，世茂广场被委托给百联进行管理，到年这一管理权到期时，物业的硬件已经非常老旧，动线十分混乱，客户的体验感也非常差，于是，世茂决定收回来进行闭店改造。
“南京路确确实实面临一个困难，大量本地人已经逐渐不来南京路了，而接待外地游客的属性会更多一点。在改造中，会遇到一些问题，如何将本地年轻人再吸引回来成为关键。”肖涛表示，首先面临的是清租困难，因为有大量的租户没有到期，要为租户做清租赔偿难度非常大；其次，存量物业的改造并不是简单的物业商场翻新和重新招租，做存量物业改造最大的难点是如何做一个定位，如何做差异化，如何重拾品牌对这个项目的信心，如何引流。
“我们对整个项目做了定位梳理，定位为魔都潮流枢纽，重新梳理后，把客群定位在20岁至30岁的年轻人，并摒弃了很多业态。”肖涛说，我们对本地和外地的客群做了梳理，在这个定位的基础上进行了一系列组合，有主力店，有新概念店，有网红店，加上新零售店，以这样的组合更有针对性地服务年轻顾客。
肖涛表示，存量物业改造最大的难点是让品牌对你重新有信心，这个时候推广就显得十分重要。“我们分了三个时期去做推广，尤其是在开业前的推广，某种意义上也体现了操盘团队对于商业运营的信心、品质和管理水平。”他说，存量物业的改造是可以有推广收入的。开业前，我们做了大量的招商发布会；在开业后的三个月时间，相当于每三天就有一场大型活动，每两天有一场小型活动。
改造后，世茂广场的租金收入、客流、营业额增长超过%。“如果按照存量市场改造和基金的合作来看，改造投入在一年半就达到了现金流回正，这应该是全中国存量改造项目中租金收入增长最高的一个项目。”肖涛说，与此同时，上海世茂广场聚集了很多世界级的品牌旗舰店，多个品牌甚至刷新了中国单店销售记录，如耐克（Nike）的营业额已经稳居全国第一，潘多拉（Pandora）刷新了中国单月的销售记录，其在上海世茂广场的销售额更是稳居中国第一，而丝芙兰等品牌亦在这里刷新了中国单店记录。
据统计，中国有4.3亿平方米被低估的商业物业，仅上海就改造了68个。肖涛认为，轻重并举的改造模式会成为商业市场的主流，存量物业改造可能会在未来的几年成为商业市场的热点。差异化定位不管是新增、新建的物业，还是老旧物业的改造，都应该是一把非常好用的钥匙。