中国商报/中国商网（记者彭婷婷）秩序在更新、模式在进化、逻辑在重塑；商铺租金水平在短期内或将继续下行；线上与线下共生，相互依存，互为转化；危机或带来收并购的好时机……“好的更好了，差的更差了。”在刚过去的上半年，业界如此评价商业地产的现状。毫无疑问，商业地产正迎来新的行业发展格局。
中国商网供图
整体承压
疫情给市场带来了沉重的一击，经济及消费市场产生了较大冲击，商业地产租赁需求减弱，市场整体承压。
中国指数研究院在7月初发布的年上半年商业地产租金指数显示，上半年，一二线15个重点城市主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。
具体来看，上半年由15个重点城市条商业街商铺为样本测算的“百大商业街（百街）商铺平均租金”为25.1元/平方米/天，环比下跌2.41%；由个典型购物中心商铺为样本构成的“百大购物中心商铺平均租金”为26.8元/平方米/天，环比下跌1.09%。在上述样本中，上半年超八成租金环比下跌。
从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，环比下跌的占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的占14.7%，租金环比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。
“一方面，疫情之下消费走弱，为商业租户带来较大压力，特别是抑制了购物中心商铺的承租意愿，造成空置率上升。另一方面，从行业本身来讲，目前也呈降温态势，供求关系、商业零售模式已发生了巨大变革。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示。
“激烈的市场竞争、经济增速放缓等因素本就对行业玩家施压，此次疫情的冲击更是加剧了商业地产行业马太效应的显现。不仅如此，需要支付的人力等成本仍很大，多种因素使得商户承租意愿明显降低。”中原地产上海首席分析师卢文曦对中国商报记者表示，当前，虽然市场活力回升，但恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期或仍面临下行压力。
中国指数研究院认为，从长期来看，不断扩张的内需仍将持续推动经济稳步前行。商业地产企业应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激活商业活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态。
市场洗牌
疫情之下，商业地产迎来洗牌期。当前，头部商业地产开发商一方面积极拿地，另一方面以合作、轻资产输出的方式加速在全国扩张。
5月30日，招商蛇口布局成都的首个商业综合体项目——成都招商花园城启幕，该项目是今年成都首个亮相的全自持项目（商业面积≥3万平方米）；新城控股在今年6月底连续落子五座吾悦广场，拿地规模和速度延续了以往的“凶猛”态势；龙湖则是继续瞄准“TOD地块”，竞得东莞、武汉等城市核心地块，稳中求进；华润置地通过拿地、收购、合作等方式加大商业版图，布局多个“万象汇”和“万象天地”……
不可否认，头部企业依然是今年下半年新开业购物中心的“主角”。从拟开业的69个购物中心可以看出，仅新城、宝龙、万达三家房企的拟开业购物中心占比已超过42%。其中，新城控股有16个吾悦广场计划于今年开出，万达和宝龙旗下的拟开业购物中心分别为8个和6个。此外，华地集团、龙湖集团各有三个项目将于下半年亮相。
除了头部房企的强势扩张外，不可忽视的是，此前并不专注于持有型商业的地产开发商也开始加入混战。例如上半年接连拿下江苏张家港、广东揭阳、福建福州、山东潍坊、河南许昌、湖南湘潭六幅商业地块的中骏正在加速布局。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，随着我国经济逐渐恢复，消费者对于产品及品质的要求不断提高，势必会加剧下半年商业地产的竞争，对于中小企业而言，未来生存环境或更加艰难。
转型创新
值得