五月带来的不仅是“加长版”的小长假，也让积压已久的购房需求集中释放，随着北京供地节奏发生变化，限竞房项目逐渐成为稀缺品。位于南四环丰台郭公庄板块一场限竞房“三国杀”正在上演，属性相同的京投发展·臻御府、中铁诺德·春风合院、中铁·诺德逸府被外界称之为丰台郭公庄“三兄弟”。尽管地处同一板块的项目区位，让他们共享几近相同的交通、医疗、商业、休闲等配套，不过三个项目在户型设计以及社区规划等方面也呈现出较大不同，这也在一定程度上影响了购房者的置业决策。
区域配套大致相同具体位置影响配套优劣
从区位来看，丰台郭公庄“三兄弟”——京投发展·臻御府、中铁诺德·春风合院、中铁·诺德逸府，均地处西南四、五环之间，丰台科技园大板块范围内。其中，京投发展·臻御府位于地铁九号线郭公庄站东北角，紧邻丰台总部基地；中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个“中铁系”项目，则位于丰台区白盆窑樊羊路与六圈南路交汇东南角，两项目东西向相邻排布，中间仅隔一条市政道路。
在交通上，若自驾，选择四环出行最为便捷，三项目与南四环的最远距离约1.8公里，春风和院项目的东侧就有京开高速。轨道交通方面，板块内有地铁9号线和房山线两条轨道交通穿越，当前距离三项目最近的地铁站为——郭公庄站（9号线和房山线的交汇站），臻御府项目步行至该站点距离最近，约米；中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两项目距此则约1公里。不过，“中铁系”两项目距离在建中的房山线北延线樊羊路站点稍近，距离大概在-米左右，该线路预计年底通车，可与地铁10号线、16号线分别换乘。
在商业及医疗配套上，除了臻御府拿地时要求配建的4万多平方米商业，三项目周边1公里范围内有万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱、润亚广场等，购物需求基本可以得到满足；医疗方面，板块内除了整医院，医院也计划迁往丰台花乡，医院医院。
而在教育配套上，春风和院项目东侧配建有幼儿园及教育设施，臻御府北侧配建幼儿园，且东侧规划有中小学教育用地。
综合来看，因为三项目间相距不足1公里，丰台郭公庄“三兄弟”——京投发展·臻御府、中铁诺德·春风合院、中铁·诺德逸府，在区域、交通、配套等方面可谓“共享”，但因具体坐落位置不同，在配套上也呈现出一定优劣之分。
需要指出的是，尽管紧邻丰台总部基地以及百米到达地铁站的地段优势，为臻御府项目的最大加分项，但该项目地块由于土地性质复杂、社区存在一定分割，也在一定程度上影响了购房者的置业决策。
据悉，臻御府项目两个R2用地之间，有一条双向两车道的市政道路穿过，项目也因此被分为了两块：大部分住宅产品在地块东北一侧，西南一侧则包含一栋安置房以及中小户型楼栋。换句话说，臻御府的居住环境相较于另外两个项目会“乱”一些。
89平三居户型比拼：臻御府面宽达9.6米诺德逸府客厅南向面宽仅3.1米
因为地块属性为限竞房，同样受“90/70”政策限制，丰台郭公庄“三兄弟”的主力户型均为89平方米的三居室。同等类型、相同面积段的房源，则尤为考验户型设计。
臻御府项目的户型较好，但美中不之处在于卫生间设计为暗卫。北京商报记者了解到，臻御府项目89平方米户型有两种，分别为三室两厅两卫、三室两厅一卫，均为南北通透。其中，89平方米三室两卫户型格局方正，三面朝南且均赠送飘窗，9.6米的总面宽设计在北京限竞房市场较为少见，但两个卫生间均为暗卫。而89平方米三室一卫户型则是北京限竞房市场最常见的狭长户型。
京投发展·臻御府A户型
三项目中率先开盘的春风合院项目，同样主推南北通透三居室。据悉，在春风和院项目的三种的89平米三居户型中（B：三室两厅两卫、B1：三室两厅两卫、B2：三室两厅一卫），以B1户型受购房者青睐。该户型南向面宽达到9.15米，双卫（一明一暗）设计也保证了一定居住私密性。此外，南向同样赠送飘窗。
中铁诺德·春风和院B1户型
而相比全装修交房的臻御府以及春风合院，尽管诺德逸府项目是郭公庄板块内唯一一家喊出“精装修交付”的楼盘，但项目89平方米三居客厅面宽仅3.1米，也成为其主力户型的一大“缺憾”。
争议连廊：实现南北通透私密性却受影响
为了能在户型方面保证中间户同边户一般达到南北通透的效果，在丰台区郭公庄板块的三个限竞房中，包括京投发展·臻御府与中铁·春风合均在楼盘中设计了连廊。
“连廊房”通常用于两梯多户的设计中，在以往的“板楼”小区中居多。同一栋楼的房子成排建设，中间的走廊则用于将两个不同的单元连在一起：主要是为了让中间户实现“南北通透”，房源更加好卖；此外，若出现特殊情况时，住户也能通过隔壁单元的电梯进行逃生或是出行。
北京商报记者了解到，臻御府是连廊直接与北侧墙体相连，而春风和院则与北侧墙体有着1.5米-2米左右的距离。这也就意味着，在臻御府两梯四户的楼栋中，两个边户业主可以经连廊经过两个中间户的厨房和北向卧室（或书房）。
“对于连廊这种设计，其实对于中间户更加友好，相当于为中间户增加了北向的开窗，实现南北通透，这样房子也更加容易卖出去。不过，这也会使得中间户的北向卧室对着走廊，相对而言私密性会有影响。”合硕机构首席分析师郭毅如是说道。
不过也有购房者质疑，开放式的连廊是否会为增加一些额外的安全风险，比如在防盗方面存在隐患。
对此，春风合院方面表示将最大程度缩小手持钥匙人员数量，只有同一楼层4个家庭可以刷开本楼层连廊通道门；臻御府给到的说法是，平时连廊通道门统一关闭，如出现火警或其他特殊情况，可自动触发开关或由物业手动开放。
不过，郭毅也表示，开发商可以通过价格杠杆来来弥补户型存在的瑕疵。比如在售价上，连廊的中间户一般会比同楼层的边户便宜。
价格不具优势板块后续竞争提升
受限竞房销售限制，上述三个项目的销售均价均不超过元/平方米，且最高销售单价不得超过元/平方米。综合来看，上述三个项目89平方米房源总价在万左右，之于66、70平方米的小户型产品，首付万即可“上车”，整体交房时间都在年底。
不过，北京商报记者了解到，和同区域二手房5-7万的价格，上述三个项目在价格上实则并没有竞争优势。梳理发现，在该板块之中，房龄15年以上的老房，天伦锦城（年建成）均价4万5，银地家园（年建成）均价4万6；房龄小点的京投银泰万科西华府（年建成）均价6万6，北京方向（年建成）均价6万2，万科蓝蓝沁家园（年建成）均价7万3。
从去化率方面来看，开盘抢跑的春风合院项目目前已临近尾盘，剩余房源不到套，可供挑选的范围被压缩，好的楼盘位置可能要等清退出来的；臻御府和诺德逸府则因为是今年初才刚刚开盘，整体去化还不足四成，其中臻御府分两期销售，据该项目销售透露，二期整体价格要有所上浮。
回看郭公庄“三兄弟”，外界普遍认为，尽管三个项目的价格相比周边二手房并不具有太大的优势，但由于新房在房源上选择性更多，以及南四环边新房日渐稀缺，上述项目也颇具竞争优势。
随着春风合院抢跑“离场”，未来郭公庄板块的“三国杀”或将演变为“龙虎斗”。
北京商报记者卢扬荣蕾王寅浩